Покупка квартиры – это целая цепочка действий, начинающаяся от выбора квартиры и заканчивающаяся оформлением сделки купли–продажи жилья.
Вторичное жилье – это квартиры, имеющие свою историю, потому что переходят из рук в руки. Вторичный рынок недвижимости представлен не только квартирами старой постройки, но и жильем, возведенным совсем недавно, где первичным собственником может быть как физическое лицо, так и юридическое или сам застройщик.
С чего начать выбор
Чтобы правильно начать поиск недвижимости, ответьте себе на несколько вопросов:
- Для чего нужна квартира – для проживания или инвестирования. От этого зависит расположение, размер, тип и тд.
- С помощью интернета и специализированных площадок изучите рынок вторичной недвижимости.
- Определитесь с планировкой квартиры. Планировки бывают разные, в зависимости от площади и проекта.
Свободная планировка состоит из несущих стен, окон и двери. Внутри помещения перегородок нет, отделки тоже нет. Планировку можно менять по желанию, однако должно быть получено согласование.
Студия представляет собой однокомнатную квартиру, в которой совмещена комната с кухней. Отделен только санузел. Смежная планировка подразумевает изолированные комнаты и хотя бы одну проходную. Изолированная планировка – это комнаты с отдельным выходом в коридор или прихожую.
- Определитесь с бюджетом, который вы готовы потратить на сделку. Если денег не так много, стоит обратиться в банк за одобрением ипотеки или кредита, чтобы точно знать на какую сумму рассчитывать.
- Выберете район, в котором бы вы хотели приобрести жилье. Оцените транспортную доступность, инфраструктуру, наличие парковочных мест, детского сада, школы, парковой зоны и тд. Поищите информацию об экологии выбранного района. Проверьте, есть ли поблизости промышленные объекты, мусоросжигательные и другие заводы.
- Тип и технологии постройки дома влияют на характеристики здания. К примеру кирпичные дома хорошо держат тепло, обладают высокой шумоизоляцией, они качественнее и дороже. В таких домах от перепланировки лучше отказаться, потому что стены почти все несущие.
Монолитные дома строят из железобетона и облицовываются навесными панелями. В таких домах можно делать перепланировки, так как несущую функцию выполняет каркас. Дома имеют высокую теплоизоляцию и высокий уровень слышимости. А панельные дома «хрущевки» имеют высокую слышимость, и быстро теряют тепло.
При осмотре квартиры, обратите внимание и на сам дом и придомовую территорию. Оцените влажность и шумоизоляцию помещений.
- Определитесь с параметрами желаемой квартиры: площадью, числом комнат, количеством окон с выходом на стороны света, количеством санузлов и наличием гардеробной.
Обратитесь к специализированным площадкам по продаже недвижимости или наймите риелтора. Когда вы учтете все вышеперечисленные факторы, то вариантов останется не так уж и много.
- Во время просмотров обращайте внимание на напор воды, свежесть ремонта, состояние сантехники (наличие ржавчины и протечек), состояние проводки, выключателей и розеток, герметичность окон, наличие грибка и плесени, тараканов и муравьев. Сравните планировку с планом квартиры. Согласована ли перепланировка, если она есть.
- Если при выборе вас все устроило, и вам понравился вариант, не спешите, потому что впереди тщательная проверка документов.
Какие документы нужно проверить
1. Убедитесь, что перед вами собственник и что получил он квартиру в соответствии с российскими законами. Проверьте все правоустанавливающие документы. Собственник должен предоставить свежую выписку (сроком не более одного месяца) из ЕГРН или Свидетельство о собственности и паспорт.
2. Однако этих документов будет не достаточно. Нужен полный пакет. Важно проверить паспорта всех прописанных в квартире. Для того чтобы сверить данные паспорта с данными в выписке или Свидетельстве. Возможно, человек менял паспорт, тогда проверьте страничку, на которой указаны данные о ранее выданном паспорте.
Особое внимание обратите на качество документов. Вас должны насторожить отсутствие печатей или нечеткие смазанные печати, отсутствие водяных знаков, кривые нечеткие шрифты, состояние паспорта (выданный давно паспорт выглядит очень новым).
Проверьте справки из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы убедиться в дееспособности и адекватности продавца. Потребуйте такие справки от каждого собственника.
Продавец должен представить документы, на основании которых он стал собственником – это:
- Договор купли–продажи (при покупке недвижимости);
- Договор передачи недвижимости в собственность (при приватизации);
- Свидетельство о праве на наследство (при получении квартиры по наследству или завещанию).
Если квартира перешла в собственность по решению суда, лучше привлечь к проверке хорошего юриста.
Если продавец в браке, потребуйте согласие супруга или супруги, заверенное нотариально. В согласии должны быть указаны адрес, вид сделки, сумма продажи.
По выписке ЕГРН можно увидеть, есть ли обременение и сколько собственников. Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, узнайте, куда они будут выписаны. Если ребенок является собственником, покупателю придется получать разрешение на сделку от опеки.
Договоритесь с продавцом о сроках выписки всех прописанных. Перед сделкой, попросите еще раз выписку ЕГРН, в ней уже никого не должно быть. Также вам понадобится справка ЖКХ о задолженности.
Запросите справку об остатке на пенсионном счете. Нужна она, если во время покупки квартиры был использован материнский капитал. При использовании материнского капитала дети должны быть наделены долями. И тогда:
- если несовершеннолетние дети, нужно согласие опеки;
- если совершеннолетние дети, они примут непосредственное участие в сделке;
- доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть хотя бы равны долям в продаваемой квартире.
Если все условия соблюдены, можно выходить на сделку.
© Общественная служба новостей — ОСН
Если Вам требуется согласие органов опеки, то для получения данного согласия мы делаем справки о рыночной стоимости.
Свяжитесь с нами по телефону 8 (342) 291-93-30 или отправьте заявку по электронной почте zukk59@gmail.com
