Каждому человеку нужен свой уголок, а цены на недвижимость только растут. Ипотека, конечно, неплохой выход. Но что делать, если негде взять деньги на первый взнос? При ипотеке он должен составить 15–20% от стоимости жилья. 

Самый логичный выход – сначала купить комнату. По данным сайтов-агрегаторов это один из самых бюджетных вариантов: в два раза дешевле даже самых дешевых однокомнатных квартир. Зато своя и сможет послужить первым капиталом для покупки квартиры в будущем.

Для начала стоит знать, что можно приобрести в обычной квартире, коммуналке или общаге. Однако покупка комнаты имеет свои особенности. Уже во время выбора объекта нужно обратить внимание на некоторые моменты, чтобы все прошло без неприятных последствий. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) расскажем, как безопасно купить комнату в квартире.

Шаг первый – проверьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилье, справку о дееспособности и паспорт собственника. Оригиналы действующих документов – главная составляющая безопасности сделки.

Правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия и т. п.).

В свою очередь, правоподтверждающие – это свидетельство о государственной регистрации права, то есть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из ЕГРН. Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости.

В выписке будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.
Договора купли-продажи может не быть, если комната приватизирована. Это тоже можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью – продавец, государство или третьи лица и есть ли на жилье обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок.

В случае проведенной приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определенная комната, а не просто доля в коммунальной квартире. Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на нее нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги.

К тому же, если выбирать между правом собственности на конкретную комнату или долей, даже при последующей продаже – лучше комната, так как ее границы четко очерчены. Так при продаже не возникнут разногласия с совладельцами квартиры.

А если говорить о справке дееспособности продавца, то она застрахует вас от риска потери новоприобретенного права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек.

Большой подводный камень, о котором многие не знают, это отказ соседей. А именно необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям – собственникам других комнат в квартире.

Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий, по которым будет продаваться комната. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То есть продать комнату дешевле, чем по предложенной цене для соседей, совладелец не может.

– Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры, – пояснила эксперт ФКП Елена Михайлова.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

При этом если комната выделена в отдельный объект собственности и принадлежит только одному владельцу, то отказов не требуется.
А комнаты в общежитиях имеют свой важный нюанс, по ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений.

Например, общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятию, а потом было передано органам местного самоуправления, а с жильцами был заключен договор социального найма.

Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.

Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам. Продавец может взять соответствующую справку в ЖЭКе, управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит посмотреть, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счетчиков с фактическими.
Посмотрите, нет ли на комнате обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве.

Наличие в отношении продавца исполнительных производств можно узнать на сайте ФССП. Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству.

Также особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города. На сайте картотеки арбитражных дел могут быть предъявлены иски, если продавец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Для проверки понадобятся Ф.И .О. и ИНН продавца.

– Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, – отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. – Однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.
Когда решение принято, переходите к подписанию договора купли-продажи.

Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Выберите дату для похода к нотариусу – сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи.

На сделку продавец должен принести:
– выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
– документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
– кадастровый паспорт и технический план;
– справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
– отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
– согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
– разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.

Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий – для регистрации в Росреестре.
Далее следует закрепить право собственности – с пакетом документов, представленным к сделке продавцом, и своим паспортом обратитесь в Росреестр или отделение МФЦ. Напишите заявление о регистрации сделки, оплатите пошлину и в назначенную ведомством дату заберите документы и выписку, по которой собственником будете уже вы.

По материалам ИА DVINA29