Каждому человеку нужен свой уголок, а цены на недвижимость только растут. Ипотека, конечно, неплохой выход. Но что делать, если негде взять деньги на первый взнос? При ипотеке он должен составить 15–20% от стоимости жилья. 

Самый логичный выход – сначала купить комнату. По данным сайтов-агрегаторов это один из самых бюджетных вариантов: в два раза дешевле даже самых дешевых однокомнатных квартир. Зато своя и сможет послужить первым капиталом для покупки квартиры в будущем.

Для начала стоит знать, что можно приобрести в обычной квартире, коммуналке или общаге. Однако покупка комнаты имеет свои особенности. Уже во время выбора объекта нужно обратить внимание на некоторые моменты, чтобы все прошло без неприятных последствий. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) расскажем, как безопасно купить комнату в квартире.

Шаг первый – проверьте правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилье, справку о дееспособности и паспорт собственника. Оригиналы действующих документов – главная составляющая безопасности сделки.

Правоустанавливающие документы – это документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия и т. п.).

В свою очередь, правоподтверждающие – это свидетельство о государственной регистрации права, то есть выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из ЕГРН. Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости.

В выписке будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.
Договора купли-продажи может не быть, если комната приватизирована. Это тоже можно узнать из выписки ЕГРН: в ней будет указано, кто владеет недвижимостью – продавец, государство или третьи лица и есть ли на жилье обременения, аресты и другие ограничения для проведения сделок.

В случае проведенной приватизации продавец будет записан как долевой собственник. Важно, чтобы за ним была закреплена определенная комната, а не просто доля в коммунальной квартире. Покупка неприватизированной комнаты в коммунальной квартире рискованна, так как на нее нельзя сразу оформить право собственности. А если с приватизацией будут трудности, можно потерять деньги.

К тому же, если выбирать между правом собственности на конкретную комнату или долей, даже при последующей продаже – лучше комната, так как ее границы четко очерчены. Так при продаже не возникнут разногласия с совладельцами квартиры.

А если говорить о справке дееспособности продавца, то она застрахует вас от риска потери новоприобретенного права собственности в связи с заявлением продавца или его родственников о том, что сделку заключил недееспособный человек.

Большой подводный камень, о котором многие не знают, это отказ соседей. А именно необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям – собственникам других комнат в квартире.

Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий, по которым будет продаваться комната. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То есть продать комнату дешевле, чем по предложенной цене для соседей, совладелец не может.

– Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры, – пояснила эксперт ФКП Елена Михайлова.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

При этом если комната выделена в отдельный объект собственности и принадлежит только одному владельцу, то отказов не требуется.
А комнаты в общежитиях имеют свой важный нюанс, по ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно, только если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений.

Например, общежитие было в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятию, а потом было передано органам местного самоуправления, а с жильцами был заключен договор социального найма.

Купить комнату в общежитии, где живут студенты или сотрудники учреждений, легально не получится. Как и в случае с комнатой в коммунальной квартире, официально купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.

Если документы из первого списка в порядке, а вы готовы к покупке, проверьте, чтобы не было долгов по коммунальным платежам. Продавец может взять соответствующую справку в ЖЭКе, управляющей компании или бухгалтерии ТСЖ. Альтернативным документом, который позволит определить состояние счетов, могут стать квитанции. По ним стоит посмотреть, сколько оплачено, есть ли долг и совпадают ли показания счетчиков с фактическими.
Посмотрите, нет ли на комнате обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве.

Наличие в отношении продавца исполнительных производств можно узнать на сайте ФССП. Данная проверка позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству.

Также особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города. На сайте картотеки арбитражных дел могут быть предъявлены иски, если продавец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Для проверки понадобятся Ф.И .О. и ИНН продавца.

– Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, – отметила эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. – Однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.
Когда решение принято, переходите к подписанию договора купли-продажи.

Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Выберите дату для похода к нотариусу – сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи.

На сделку продавец должен принести:
– выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
– документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
– кадастровый паспорт и технический план;
– справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
– отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
– согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
– разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.

Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий – для регистрации в Росреестре.
Далее следует закрепить право собственности – с пакетом документов, представленным к сделке продавцом, и своим паспортом обратитесь в Росреестр или отделение МФЦ. Напишите заявление о регистрации сделки, оплатите пошлину и в назначенную ведомством дату заберите документы и выписку, по которой собственником будете уже вы.

По материалам ИА DVINA29

Правительство внесло в Госдуму законопроект, предлагающий разрешить проводить сделки с недвижимостью несовершеннолетних в онлайн-формате. Документ опубликован в электронной базе Государственной Думы.

Изменения вносятся в закон об опеке и попечительстве, а также об ипотеке. Согласно законопроекту, граждане смогут обращаться в органы опеки и попечительства для получения предварительного разрешения и согласия на отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего не только лично в МФЦ, но и через портал госуслуг. Ответ органов опеки будет храниться на портале в личном кабинете пользователя. Кроме того, документы органов опеки можно будет направить в электронном виде в банки.

Сейчас в России ребенок может стать собственником недвижимости в любом возрасте, но по закону для продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Он проверяет законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливает, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его права. Затем в течение 15 дней либо выдается разрешение, либо приходит отказ в сделке.

Закон вступит в силу через 180 дней со дня официального опубликования.

«Парламентская газета»

Для получения разрешение органа опеки проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки. Оценка квартиры для опеки, предоставление справки о стоимости – одна из часто востребованных услуг, оказываемых нашей компанией.

Согласно информации, предоставленной семейным юристом Анной Фроловой, органы опеки часто отказывают россиянам в выдаче разрешений на продажу жилья с долей ребенка в собственности. Это происходит в случаях, когда считается, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся. Однако в некоторых случаях, например, если новое жилье более дорогое, но меньше по метражу, органы опеки могут выдать разрешение на продажу. Каждый случай изучается индивидуально.

Одной из причин отказа является отсутствие согласия одного из родителей. Если мать проживает отдельно от отца ребенка и решает продать жилье, ей нужно предоставить органу опеки нотариально заверенное согласие отца.

Также стоит учитывать, что при продаже жилья с долей ребенка в собственности необходимо учесть, что часть вырученных денег должна быть выделена на счет ребенка и использована только на его нужды, например, на образование или лечение.

Если же ребенок является совершеннолетним, то его согласие на продажу жилья не требуется. Однако в этом случае следует убедиться, что ребенок не является собственником жилья в равных долях с родителями, так как в этом случае продажа возможна только при согласии всех собственников.

Чтобы продать квартиру или дом, который полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему ребенку, его родителям в обязательном порядке потребуется получить согласие органа опеки. В противном случае сделка будет считаться недействительной и будет принудительно расторгнута через суд.

Обычно дети получают долю в квартире или доме родителей в подарок, по наследству, в ходе приватизации или если жилье было приобретено с использованием материнского капитала или других программ господдержки семей. Просто так продать такую недвижимость нельзя — можно только поменять одну квартиру или дом на другую, причем так, чтобы ребенок обязательно получил в новом жилье равноценную долю.

В настоящее время выдача разрешения на сделки с имуществом несовершеннолетних относится к категории неэлектронных услуг. Это значит, что общаться с органами опеки следует лично, обратившись в ближайшее территориальное отделение. На портале Госуслуг можно лишь познакомиться со справочными материалами, которые помогут подготовиться к встрече с сотрудником опеки.

Однако этот порядок скоро изменится. Правительственная комиссия по законопроектной деятельности уже одобрила поправки в законы, которые позволят вместо очного обращения в органы опеки получить от них документы на сделку с недвижимостью в электронном виде через портал Госуслуг или МФЦ. Проект поправок разработали в Минэкономразвития.

Новый порядок предусматривает прямой контакт между органом опеки и банком, который ведет сделку по продаже жилья с детской долей, по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия. Когда именно он вступит в силу — пока неизвестно.

Тем не менее общие правила работы органов опеки не изменятся. Чиновники по-прежнему будут проверять, не ухудшает ли задуманная родителями сделка жилищные условия несовершеннолетнего.

Если вы, как и многие другие семьи в России, покупали квартиру с использованием материнского капитала и в ипотеку, то после погашения кредита и до продажи квартиры вам потребуется совершить ряд действий, которые могут занять несколько месяцев. Сначала вам нужно выделить детям доли в квартире, для этого нужно будет составить соглашение о долях, подать его в Росреестр через МФЦ и получить положительный ответ.

После этого можно обратиться в банк за одобрением новой ипотеки, если это необходимо. Затем найти подходящую квартиру и обсудить условия сделки с продавцом, найти покупателя на свою старую квартиру, заключить со всеми сторонами предварительный договор купли-продажи и с этими документами идти получать разрешение на сделку в орган опеки. Когда разрешение получено, можно заключать сделку.

Общаться с опекой без участия ребенка можно, только если ему еще не исполнилось 14 лет. В противном случае он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие. Право распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки и родителей гражданин России приобретает с 18 лет.

Источник: портал Госуслуг 

Для получения разрешение органа опеки проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки. Оценка квартиры для опеки, предоставление справки о стоимости – одна из часто востребованных услуг, оказываемых нашей компанией.

В Пермском крае в отделениях многофункциональных центров (МФЦ) в рамках пилотного проекта запущена услуга по выдаче разрешений органов опеки на совершение сделок с имуществом детей. На сегодняшний день такая возможность доступна только на базе филиала «Центральный-2», но до 1 июня услуга появится во всех отделениях «Мои документы», рассказала руководитель центра оптимизации государственных и муниципальных услуг Анастасия Лялякина.

Как пояснили в краевом МФЦ, такой документ нужен, чтобы права и интересы ребенка не были нарушены. По данным регионального Министерства социального развития, ежегодно родители Прикамья получают более 12 тыс. таких разрешений.

Отметим, ранее через МФЦ можно было подать заявление, однако для получения результата необходимо лично обращаться в территориальные отделы опеки. Благодаря нововведению после принятия решения органами опеки и попечительства готовый документ будет направляться в электронном виде в тот же филиал МФЦ, в котором родители подавали заявление. Сотруднику центра останется только заверить разрешение и выдать законным представителям несовершеннолетнего.

Ранее губернатор Пермского края Дмитрий Махонин неоднократно говорил, что необходимо повышение комфорта для жителей Прикамья при получении государственных услуг. Для этого следует усилить взаимодействие между министерствами и ведомствами края. «Мы сокращаем документы, необходимые для получения государственных услуг, например, по линии получения детских выплат родителям необходимо только подать заявление. Там, где документы мы можем получить сами в рамках межведомственного взаимодействия, необходимо переходить к такому формату работы. Зачем запрашивать их у граждан, создавая им дополнительные неудобства?», – отмечал глава региона.

Добавим, для удобства жителей в Перми продолжает работать Единый телефон для консультаций по вопросам сделок с имуществом несовершеннолетних – 89082714062. Для жителей Пермского края телефоны Территориальных управлений размещены на сайте.

Для получения разрешение органа опеки проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки. Оценка квартиры для опеки, предоставление справки о стоимости – одна из часто востребованных услуг, оказываемых нашей компанией.

Продать или обменять жилье, часть которого принадлежит ребенку, бывает сложно.

Для этого следует получить разрешение органа опеки. Тот может отказать, если, например, после сделки имущество несовершенного уменьшится. Тогда можно будет лишь оспорить отказ в суде.

Также пока нет четких критериев, какая квартира все таки лучше, замечает первый зампред Комитета ГД по вопросам семьи, женщин и детей Татьяна Буцкая. Так, если семья тратила на приобретение жилья маткапитал, ребенок должен получить в нем долю, что вполне закономерно.

Но если родители в будущем захотят переехать, их ожидают новые сложности. Иногда людям приходится возвращать маткапитал, лишь бы спокойно продать жилье, или переезжать в другой регион в поисках опеки, с которой можно договориться.

Согласно ГК родителям, опекунам, их супругам и близким родственникам запрещены любые сделки с подопечными, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование.

Уточняется, что депутаты разработали поправки в ГК, по которым родители, опекуны или попечители, их супруги и близкие родственники смогут заключать договор мены и с ребенком, передает «Парламентская газета». Это будет возможно с разрешения органа опеки, если не приведет к уменьшению имущества несовершеннолетнего.

Так, если семья хочет продать квартиру, купленную на маткапитал, но опека отказала, можно будет поменять долю ребенка на долю в квартире бабушки или сестры, и уже затем свободно продать квартиру, где все собственники совершеннолетние, заметила Буцкая.

При обсуждения инициативы юристы заметили, что нужно конкретизировать, что является ухудшением условий, а что нет. Поэтому, вероятно, ко второму чтению документ доработают, наделив Правительство полномочием утверждать критерии улучшения условий.

Для получения разрешение органа опеки проводится независимая оценка квартиры для опеки или дома/коттеджа для органов опеки. Оценка квартиры для опеки, предоставление справки о стоимости – одна из часто востребованных услуг, оказываемых нашей компанией.